اقتصاد املاک و مستغلات

اقتصاد املاک و مستغلات کاربرد تکنیک های اقتصادی در بازارهای املاک و مستغلات است. این مقوله سعی دارد الگوهای قیمت، عرضه و تقاضا را توصیف، توضیح و پیش بینی کند. زمینه نزدیک اقتصاد مسکن با تمرکز بر بازارهای املاک و مستغلات مسکونی، از دامنه باریک تری برخوردار است، در حالی که تحقیقات از روند معاملات املاک و مستغلات بر روی تجارت و تغییرات ساختاری مؤثر در صنعت متمرکز است. هر دو مورد تجزیه و تحلیل تعادل جزئی ( عرضه و تقاضا ) ، اقتصاد شهری، اقتصاد فضایی، تحقیقات اساسی و گسترده، نظرسنجی ها و امور مالی را ترسیم می کنند.
شرکت کنندگان اصلی در بازارهای املاک و مستغلات عبارتند از:
• کاربر: این افراد صاحب و مستأجر هستند. آنها خانه ها یا املاک تجاری را به عنوان یک سرمایه خریداری می کنند و همچنین به عنوان یک تجارت در آن زندگی می کنند یا از آن استفاده می کنند. مشاغل ممکن است برای استفاده از زمین به ساختمانها نیاز داشته باشند یا نباشند. زمین را می توان به روش های دیگر مانند کشاورزی، جنگلداری یا معدن استفاده کرد.
• مالک: این افراد سرمایه گذار خالص هستند. آنها املاک و مستغلات خریداری شده را مصرف نمی کنند. به طور معمول آنها املاک را به شخص دیگری اجاره می دهند.
• اجاره دهنده: این افراد مصرف کننده خالص هستند.
• توسعه دهندگان: این افراد زمین خام را برای ساخت و ساز آماده می کنند که در نتیجه محصولات جدیدی برای بازار به وجود می آید.
• نوسازندگان: این افراد ملک های بازسازی شده را به بازار عرضه می کنند.
• تسهیل کننده ها: این گروه شامل بانک ها، کارگزاران املاک و مستغلات، وکلا، تنظیم کننده های دولت و سایر مواردی است که خرید و فروش املاک را تسهیل می کند.
انتخاب کاربران، مالکان و اجاره فروشان، تقاضای بازار را تشکیل می دهد، در حالی که انتخاب مالکان، توسعه دهندگان و نوآوران عرضه را تشکیل می دهد. به منظور استفاده از تجزیه و تحلیل ساده عرضه و تقاضا در بازارهای املاک و مستغلات، باید تعداد زیادی از تغییرات در فرضیات استاندارد و رویه های خرد اقتصادی انجام شود. به ویژه، باید ویژگی های منحصر به فرد بازار املاک و مستغلات را در خود جای داد. این خصوصیات شامل موارد زیر است:
• دوام  : املاک و مستغلات با دوام است. یک ساختمان می تواند چندین دهه یا حتی قرن ها پایدار باشد و زمینی که زیر آن قرار دارد عملاً غیرقابل تخریب است. به همین دلیل، بازارهای املاک و مستغلات به عنوان یک بازار سهام / جریان الگوسازی می شوند. اگرچه این نسبت با گذشت زمان بسیار متغیر است، اما بخش اعظم تأمین ساختمان از سهام ساختمانهای موجود تشکیل شده است، در حالی که بخش کوچکی از جریان توسعه جدید تشکیل شده است. سهام عرضه املاک و مستغلات در هر دوره با توجه به موجودی موجود در دوره قبل، میزان وخامت سهام موجود، میزان نوسازی سهام موجود و جریان توسعه جدید در دوره فعلی تعیین می شود. اثر تعدیل بازار املاک و مستغلات توسط سهام نسبتاً زیاد ساختمانهای موجود کاهش می یابد.
• ناهمگونی. هر واحد املاک و مستغلات از نظر موقعیت مکانی، ساختمان و تأمین اعتبار آن بی نظیر است. این امر قیمت گذاری را دشوار می کند، هزینه های جستجو را افزایش می دهد، عدم تقارن اطلاعات را ایجاد می کند و جایگزینی را به شدت محدود می کند. برای حل این مشکل، اقتصاددانان، با شروع موت ( ۱۹۶۰ ) ، عرضه را از نظر واحدهای خدماتی تعریف می کنند. یعنی هر واحد بدنی را می توان در خدماتی که ارائه می دهد تجزیه کرد. اولسن ( ۱۹۶۹ ) این واحدهای خدمات مسکن را یک ساختار نظری غیرقابل نظارت توصیف می کند. سهام مسکن کاهش ارزش پیدا می کند و از نظر کیفی با ساختمان های جدید تفاوت دارد. فرایند متعادل کننده بازار در چندین سطح کیفی انجام می شود. علاوه بر این، بازار املاک و مستغلات به طور معمول به بخش های مسکونی، تجاری و صنعتی تقسیم می شود. همچنین می توان به زیر شاخه هایی همچون تفریحی، درآمدزا، تاریخی یا محافظت شده و نظایر آن تقسیم شد.
• هزینه های بالای معاملات خرید و / یا انتقال به یک خانه بسیار بیشتر از بیشتر معاملات انجام می شود. هزینه ها شامل هزینه های جستجو، هزینه های املاک و مستغلات، هزینه های جابجایی، هزینه های حقوقی، مالیات انتقال زمین و هزینه های ثبت نام می باشد. هزینه های معامله برای فروشنده معمولاً بین ۱٫۵ تا ۶ درصد از قیمت خرید است. در برخی از کشورهای قاره اروپا، هزینه معاملات برای خریدار و فروشنده می تواند بین ۱۵ تا ۲۰ درصد باشد.
• تأخیر طولانی مدت روند تنظیم بازار به دلیل مدت زمانی که برای تأمین اعتبار، طراحی و ساخت سازهٔ جدید لازم است و همچنین به دلیل سرعت نسبتاً کند تغییر میزان تقاضا منجر به تأخیر زمان است. به دلیل این تاخیرها، در کوتاه مدت پتانسیل زیادی برای عدم تعادل وجود دارد. مکانیسم های تنظیم نسبت به بازارهای روان، کندتر هستند.
• هم سرمایه گذاری خوب است و هم کالای مصرفی. املاک و مستغلات را می توان با انتظار دستیابی به بازپرداخت ( کالای سرمایه گذاری ) با هدف استفاده از آن ( کالای مصرفی ) یا هر دو خریداری کرد. این عملکردها ممکن است از هم جدا شوند ( با تمرکز فعالان بازار بر روی یک یا عملکرد دیگر ) یا ترکیب شوند ( در مورد شخصی که در خانه ای زندگی می کند که صاحب آن است ) . این طبیعت دوگانه جالب بدان معنی است که برای مردم بیش از حد سرمایه گذاری کردن در املاک و مستغلات غیر معمول نیست - یعنی سرمایه گذاری بیشتر از یک دارایی از ارزش آن در بازار آزاد.
• عدم تحرک املاک و مستغلات از لحاظ مکانی ثابت هستند ( صرفه جویی در خانه های سیار، اما زمینی که در زیر آنها قرار دارد هنوز بی حرکت است ) . به همین دلیل، هیچ بازار فیزیکی وجود ندارد. این ثبات فضایی به این معنی است که تعدیل بازار باید توسط افرادی انجام شود که به واحدهای مسکونی منتقل می شوند و نه حرکت کالا. به عنوان مثال، اگر سلیقه تغییر کند و افراد بیشتری خواستار خانه های حومه ای باشند، مردم باید مسکن را در حومه شهر پیدا کنند، زیرا آوردن خانه و قطعه موجود آنها به حومه غیرممکن است ثبات مکانی همراه با نزدیکی واحدهای مسکونی در مناطق شهری، پتانسیل خارجی بودن ذاتی در یک مکان مشخص را نشان می دهد.